Condo, Gated Community oder Haus: So findest du in Davao City ein sicheres Zuhause

Frag Leute, die nach Davao City gezogen sind, was ihnen in den ersten Monaten das Gefühl von Sicherheit gegeben hat, und du hörst selten eine Kriminalstatistik. Du hörst vom Wachmann, der nach einer Woche ihren Namen kannte, von der Lobby, durch die kein Fremder einfach durchlaufen konnte, von der Nachbarin, die erzählt hat, wie hoch das Wasser in der letzten Regenzeit in der Straße stand. Wo du wohnst, entscheidet über den größten Teil deiner Sicherheit im Alltag, und in Davao läuft die Wahl meist auf drei Wohnformen hinaus: ein Condominium, ein Haus in einer Gated Community oder ein Haus an einer ganz normalen Straße im Barangay.

Ob die Stadt als Ganzes sicher ist, mit Polizeizahlen und Reisehinweisen, steht in unserem Beitrag Ist Davao City gefährlich?. Welcher Stadtteil passt, behandelt die sicherste Gegend in Davao City. Der nächste Schritt: Wenn das Viertel feststeht, wie wählst du das Zuhause selbst, und was sagt das philippinische Recht über Wachleute, Tore und Hausordnungen?

Wohnen in Davao City: die drei Wohnformen

Die Polizeizahlen für Davao City zählen die sogenannten Schwerpunktdelikte des Davao City Police Office für die ganze Stadt. Nach Wohnform aufgeschlüsselt sind sie nicht, also kann dir niemand seriös sagen, ein Condo sei doppelt so sicher wie ein Haus. Vergleichen kannst du, wie jede Wohnform organisiert ist, denn davon hängt ab, wer die Tür im Blick hat, wer die Regeln macht und wen du anrufst, wenn etwas schiefgeht.

Ein Condominium bündelt viele Wohnungen hinter einem Eingang. Die Sicherheit ist gemeinsam organisiert: eine besetzte Lobby, Wachleute am Eingang und in der Tiefgarage, oft Schlüsselkarten oder ein Besucherbuch. Das Gebäude führt ein Verwaltungsorgan nach dem Condominium Act, und dessen Regeln binden jeden Eigentümer.

Eine Gated Community, auf den Philippinen Subdivision oder Village genannt, bündelt viele Häuser hinter einem Zaun. Das Tor ist bewacht, die Straßen drinnen gehören zur Siedlung, und eine Eigentümervereinigung sammelt Beiträge ein und bezahlt davon Wachdienst, Straßenbeleuchtung und Straßenpflege. Dein eigenes Haus, Türen, Fenster und Gitter, ist deine Sache.

Ein Haus an einer normalen Straße hat keinen gemeinsamen Zaun. Seine Sicherheit sind seine Mauern, seine Schlösser, seine Nachbarn und das Barangay, in dem es steht. Viele, die schon lange hier leben, wohnen so, oft mit Familie in der Nähe, und du bekommst mehr Platz und mehr Privatsphäre. Du bekommst aber auch die ganze Verantwortung.

Keine der drei Formen ist automatisch die sichere. Ein Condo mit unbesetztem Seiteneingang ist schwächer als eine gut funktionierende Straße, in der dich jeder Nachbar kennt. Jede Form hat ihre eigenen Prüfpunkte. Für viele, die aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommen, ist ein Wachmann am eigenen Hauseingang neu; hier ist er Alltag, und es lohnt sich zu wissen, nach welchen Regeln er arbeitet.

Sicherheit im Condo in Davao: worauf du achtest

Der Condominium Act, Republic Act No. 4726, gibt jedem Condo-Gebäude seine Struktur. Ein Master Deed, beim Grundbuchamt (Register of Deeds) eingetragen, beschreibt Gebäude, Wohnungen und Gemeinschaftsflächen (Section 4). Bevor die erste Wohnung verkauft wird, registriert der Bauträger eine Declaration of Restrictions, die jeden Eigentümer bindet und das Verwaltungsorgan bestimmt, meist eine Condominium Corporation, deren Mitglieder die Wohnungseigentümer sind (Sections 2, 9 und 10). Dieses Organ verwaltet die Gemeinschaftsflächen, und genau dort sitzt die Sicherheit: Lobby, Aufzüge, Treppenhäuser, Garage und die Leute, die sie bewachen.

Für dich als Bewohner heißt das zweierlei. Erstens: Die Hausordnung ist nicht die Meinung des Maklers. Sie kommt vom Verwaltungsorgan und regelt, wer hereindarf, wie Besucher eingetragen werden, ob Handwerker einen Passierschein brauchen und wie Lieferungen in dein Stockwerk kommen. Lass dir die Hausordnung vor der Unterschrift schriftlich geben. Zweitens: Wenn du mietest, ist dein Vermieter Mitglied der Corporation, nicht du. Deine Beschwerden laufen über den Eigentümer oder die Gebäudeverwaltung, also kläre vorher, wer von beiden antwortet.

Was du bei der Besichtigung prüfst:

• •Jeden Eingang, nicht nur den vorderen. Geh einmal um das Gebäude. Seitentüren, die Garagenrampe, der Lieferanteneingang und der Müllplatz sind meist die schwachen Stellen.
• •Wer um 3 Uhr nachts am Empfang sitzt. Frag, ob die Lobby rund um die Uhr besetzt ist und ob die Wachleute beim Gebäude angestellt sind oder von einer Agentur kommen.
• •Brandschutz. Nach dem Fire Code, Republic Act No. 9514, Section 5(g), inspiziert das Bureau of Fire Protection jedes Gebäude mindestens einmal im Jahr und bei jeder Verlängerung der Genehmigungen, und ohne Fire Safety Inspection Certificate gibt es keine Nutzungs- oder Gewerbegenehmigung. Frag die Verwaltung nach dem aktuellen Zertifikat und lauf die Fluchtwege von deinem Stockwerk selbst ab: Sind die Türen offen und die Treppen frei?
• •Aufzug und Strom. Im Hochhaus ist ein Stromausfall auch eine Sicherheitsfrage. Frag, ob das Haus einen Generator hat und was er am Laufen hält; den Rest der Stromausfall-Frage behandelt unser Beitrag über Klimaanlage, Stromausfall und die Stromrechnung.
• •Die Bausubstanz. Gebäude und Untergrund zählen mehr als jedes Schloss. Wie du ein Haus gegen die Verwerfungen unter der Stadt prüfst, erklärt unser Beitrag über Verwerfungen in Davao.

Wenn du kaufen statt mieten willst, kommen zwei Punkte dazu. Der Anteil ausländischer Eigentümer an einem Condo-Projekt ist nach Section 5 des Gesetzes begrenzt, und Umlagen des Verwaltungsorgans sind eine Pflicht des Eigentümers, die als Pfandrecht auf die Wohnung eingetragen werden kann (Section 20). Frag also, ob die Beiträge für die Wohnung vollständig bezahlt sind. Die Eigentumsseite, Titel und Ausländerquote, steht auf unserer Seite Immobilien kaufen als Ausländer.

Gated Community in Davao: was die Eigentümervereinigung tut

Eine bewachte Siedlung läuft nach einem anderen Gesetz, der Magna Carta for Homeowners and Homeowners' Associations, Republic Act No. 9904. Es lohnt sich, sie zu kennen, denn sie legt fest, was das Tor eigentlich ist.

Das Gesetz nennt Sicherheit als ersten der Grunddienste, die allen Eigentümern dienen und von denen praktisch niemand ausgeschlossen werden kann, neben Straßenbeleuchtung, Straßenpflege und Müllabfuhr (Section 3(d)). Die Vereinigung darf Zugang und Durchfahrt auf den Straßen der Siedlung regeln, um Privatsphäre, innere Sicherheit, Sicherheit und Verkehrsordnung zu wahren, aber nur nach öffentlicher Anhörung, im Rahmen der Gesetze, mit Genehmigung der zuständigen Behörden und mit den nötigen Vereinbarungen (Section 10(d)). Das ist die rechtliche Grundlage für den Wachmann am Tor, der fragt, wohin du willst.

Daraus folgt die Geldseite. Die Beiträge bezahlen Wachleute und Licht, und das Gesetz stellt Beiträge und Mieteinnahmen der Vereinigung steuerfrei, soweit sie für Sauberkeit, Sicherheit und ähnliche Grunddienste verwendet werden (Section 18). Eine Vereinigung, deren Mitglieder nicht zahlen, hat bald unbezahlte Wachleute. Der Vorstand muss die Bücher für jeden Eigentümer zur Einsicht offenhalten (Section 12(a)), so siehst du als Eigentümer, was die Sicherheit kostet und ob sie gedeckt ist.

Registrierung und Aufsicht über die Eigentümervereinigungen liegen seit dem DHSUD Act, Republic Act No. 11201, beim Department of Human Settlements and Urban Development; Streitigkeiten entscheidet die Human Settlements Adjudication Commission, die aus der früheren Wohnungsbaubehörde hervorgegangen ist.

Mieten in einer Gated Community: das Zustimmungsschreiben

Diesen Punkt übersehen die meisten Mieter. Nach Section 6 des RA 9904 hat ein Mieter die Rechte eines Eigentümers nur mit schriftlicher Zustimmung oder Vollmacht des Eigentümers. Ohne dieses Schreiben wohnst du in der Siedlung, hast aber kein Stimmrecht und kein Recht, die Unterlagen der Vereinigung einzusehen; du gehst über deinen Vermieter. Wenn du Jahre bleiben willst, lass dir die schriftliche Vollmacht bei Unterzeichnung des Mietvertrags geben. Damit wirst du selbst Mitglied, mit den Pflichten, die dazugehören, auch den Beiträgen (Sections 6 bis 8).

Was du bei der Besichtigung prüfst:

• •Das Tor nachts und beim Schichtwechsel. Ist es rund um die Uhr besetzt? Werden Besucher angehalten, eingetragen oder nur durchgewunken?
• •Den Zaun. Eine Mauer zur Hauptstraße hilft wenig, wenn die Siedlung auf einer Seite an ein Feld, einen Bach oder einen Fußweg grenzt.
• •Streifen. Frag, ob die Wachleute die Straßen drinnen abgehen oder nur am Tor stehen.
• •Dein eigenes Haus. Türen, Fenstergitter, das Schloss am Hintertor, Außenbeleuchtung. Die Vereinigung bewacht die Straßen, nicht dein Küchenfenster.
• •Die Nachbarn. Geh die Straße einmal bei Tag und einmal nach Einbruch der Dunkelheit ab und grüß. In der Siedlung sind die Leute nebenan ein großer Teil deiner Sicherheit.

Ein Haus an einer normalen Straße

Der größte Teil von Davao City besteht weder aus Türmen noch aus Villages. Ein Haus an einer normalen Straße gehört wie jede Adresse zu einem Barangay, der untersten Ebene der örtlichen Ordnung. Wie Barangay-Halle, Tanod und Lupon funktionieren, steht in unserem Beitrag zur sichersten Gegend der Stadt, und im Barangay bekommst du auch dein Barangay-Zertifikat. Geh vor der Unterschrift einmal in die Halle: Du lernst dort viel darüber, wie der Ort geführt wird.

Ohne gemeinsames Tor wird alles, was Condo oder Village leisten, zu deiner eigenen Aufgabe: Mauer, Gitter, Licht, Schlösser, vielleicht ein Hund. In vielen Haushalten wohnt eine Hilfe mit im Haus oder kommt täglich, und das verändert, wer Schlüssel hat und wer zu Hause ist; was das bedeutet, steht in unserem Beitrag über die Haushaltshilfe in Davao. Der Fire Code behandelt ein Einfamilienhaus anders als ein Mehrfamilienhaus: Nach Section 5(h) inspiziert das Bureau of Fire Protection es nur mit Zustimmung des Bewohners oder auf gerichtliche Anordnung. Niemand prüft deine Elektrik für dich, also lass einen Elektriker draufschauen.

Ein Haus bringt auch Wasser und Boden näher. Eine Küche im Erdgeschoss neben einem Bach ist ein anderes Risiko als eine Wohnung im zehnten Stock; wie du eine Adresse gegen Hochwasser und Erdrutsch prüfst, steht im Beitrag zur sichersten Gegend in Davao City.

Wachdienst in Davao: die Lizenzfrage

Wer an deinem Tor oder in deiner Lobby steht, arbeitet nach dem Private Security Services Industry Act, Republic Act No. 11917. Eine private Sicherheitsagentur, oder ein eigener Wachdienst, den ein Gebäude oder eine Vereinigung selbst betreibt, braucht eine License to Operate vom Chef der philippinischen Nationalpolizei (PNP). Jeder Wachmann braucht eine License to Exercise Security Profession, die nach einer Pflichtschulung erteilt wird und fünf Jahre gilt (Sections 3, 13 und 14). Die Agenturen müssen in philippinischem Besitz sein (Section 4). Wer ohne gültige Lizenz eine Agentur betreibt oder als Wachmann arbeitet, riskiert die im Gesetz festgelegten Geldbußen.

Eine faire Frage bei jeder Besichtigung lautet also: Welche Agentur stellt die Wachleute, und ist sie lizenziert? Eine gut geführte Verwaltung beantwortet das ohne Zögern.

Der Mietvertrag: die Sicherheitsklauseln

Ein Mietvertrag ist auch ein Sicherheitsdokument. Das philippinische Zivilgesetzbuch (Civil Code) regelt, was gilt, wenn der Vertrag schweigt. Der Vermieter muss die Wohnung gebrauchstauglich übergeben, während der Mietzeit die notwendigen Reparaturen machen, sofern nichts anderes vereinbart ist, und dich für die ganze Laufzeit im ungestörten Gebrauch halten (Artikel 1654). Kommt er dem nicht nach, darfst du die Miete zurückhalten (Artikel 1658). Du musst pünktlich zahlen und die Wohnung sorgfältig nutzen (Artikel 1657). Räumen lassen kann dich der Vermieter nur über das Gericht und nur aus den Gründen, die das Gesetz nennt, etwa abgelaufene Laufzeit, unbezahlte Miete oder Vertragsverletzung (Artikel 1673). Ist keine Laufzeit vereinbart und zahlst du monatlich, läuft der Vertrag von Monat zu Monat (Artikel 1687). Eine feste Laufzeit gehört deshalb schriftlich in den Vertrag.

Die Klauseln, die du ergänzt oder prüfst:

• •Schlösser. Das Recht, beim Einzug die Schlösser zu tauschen, auf wessen Kosten, und wer einen Ersatzschlüssel hat.
• •Reparaturen, die die Sicherheit betreffen. Kaputte Schlösser, Gitter, Elektrik, Lecks: Wer repariert, und in welcher Frist?
• •Zutritt des Vermieters. Mit wie viel Vorankündigung, und nur in deiner Anwesenheit oder mit deiner Zustimmung.
• •Hausordnung als Anlage. Im Condo und in der Siedlung die aktuelle Hausordnung an den Vertrag heften, damit klar ist, was du unterschrieben hast.
• •In der Gated Community: die schriftliche Vollmacht des Eigentümers nach Section 6 des RA 9904.

Die kaufmännische Seite, übliche Kautionen und warum ein schriftlicher Mietvertrag auf deinen Namen die Grundlage deiner Aufenthaltspapiere ist, steht in unserem Beitrag Wohnung mieten in Davao City.

Welches Zuhause zu welchem Leben passt

Die sicherste Wahl hängt davon ab, wie du lebst. Rentner und Alleinlebende schätzen oft am meisten die besetzte Lobby und die kurzen Wege eines Condos in Kliniknähe. Familien wollen meist den Platz und die ruhigen Straßen einer Siedlung und sollten das gegen den täglichen Schulweg abwägen. Wer mit philippinischer Familie lange bleibt, landet oft in einem Haus an einer normalen Straße, wo Haushalt und Nachbarn die Sicherheit sind. Viele fangen mit einem Condo für den ersten Mietvertrag an, lernen die Stadt kennen und ziehen dann um. Welche Stadtteile zu welchem Leben passen, zeigt unser Überblick Wo wohnen in Davao City?.

Egal, wofür du dich entscheidest, die Reihenfolge der Fragen bleibt dieselbe: Wer kontrolliert den Eingang, wer macht die Regeln, wer antwortet nachts, und was steht in deinem Mietvertrag, wenn etwas kaputtgeht?