Der schönste Plan der Philippinen, und der, an dem die meisten Ausländer scheitern

Es fängt meistens an einem Sonntagnachmittag an.

Irgendjemandes Onkel fährt dich raus, vorbei an der letzten Siedlung, einen Feldweg hinauf, und hält vor einem Stück Land mit Blick auf die Hügel und einem Mangobaum in der Mitte. Es gehört der Familie. Es gehört der Familie, seit niemand im Auto geboren war. Und sie würden sich wirklich, ehrlich freuen, wenn du dort bauen würdest.

Du siehst das Haus schon. Die breite Veranda. Die Küchentür, die in den Garten geht. Du könntest das Ganze für weniger bauen, als die Anzahlung für eine Zweizimmerwohnung in einer mittelgroßen deutschen Stadt kostet, umgeben von Leuten, die dich dort haben wollen.

Das ist der schönste Plan der Philippinen. Und er ist, unbedacht ausgeführt, der schnellste Weg für einen Ausländer, seine Ersparnisse abzugeben und dafür nichts rechtlich Fassbares zu bekommen.

Die Verfassungslage, im Klartext

Ausländer dürfen auf den Philippinen kein Land besitzen. Nicht direkt. Nicht indirekt. Nicht über die Ehefrau. Nicht über einen Freund, einen Treuhänder oder eine eigens dafür gebaute Gesellschaft.

Das ist keine Politik, die mit dem richtigen Anwalt weich wird. Es ist eine verfassungsrechtliche Beschränkung des Grundeigentums für Nichtphilippiner, und sie hat jede Welle von Investitionsbegeisterung überlebt, die dieses Land je hatte.

Daraus folgen zwei Dinge, und beide zählen.

Die Ehe ändert daran nichts. Wer mit einer philippinischen Staatsbürgerin verheiratet ist und während der Ehe Land kauft, bei dem gehört dieses Land ihr, ausschließlich. Nicht euch beiden. Nicht zur Hälfte. Das philippinische Recht behandelt es als ihr Sondergut, weil es verfassungsrechtlich nicht deins sein kann.

Das kann eine völlig vernünftige Familienentscheidung sein, mit offenen Augen getroffen, und Tausende Paare treffen sie glücklich. Aber es ist nicht Landbesitz durch dich, und die Zahl der Trennungen und Erbfälle, in denen ein Ausländer das anders verstanden hatte, füllt ein Regal.

Strohmannkonstruktionen sind illegal, nicht bloß riskant. Ein philippinischer Namensgeber, der den Titel "für dich" hält, mit einer Nebenabrede in der Schublade, verstößt gegen das Anti-Dummy-Gesetz. Die Abrede ist konstruktionsbedingt nicht durchsetzbar. Wenn es schiefgeht, kannst du nicht einmal klagen, weil ein Gericht keinen Vertrag durchsetzt, dessen Zweck die Umgehung der Beschränkung war. Das perfekte Verbrechen gegen dich selbst.

Unsere Regel für Mandanten ist kurz: Wenn eine Konstruktion nur funktioniert, solange niemand hinsieht, bauen wir sie nicht.

Was du tatsächlich halten kannst

Die legale Auswahl ist kleiner, als das Internet suggeriert, und größer, als die Pessimisten behaupten.

Eine Eigentumswohnung, auf deinen Namen, mit echtem Titel. Das philippinische Recht erlaubt Ausländern das volle Eigentum an Condominium-Einheiten, solange der ausländische Anteil im Gebäude innerhalb von 40 Prozent bleibt. Du bekommst ein Condominium Certificate of Title: eingetragen, übertragbar, vererbbar, wirklich deins. Gute Einheiten in Davao beginnen bei rund 80.000 USD, und die Preisstufen stehen auf der Immobilienseite mit echten Beispielen unseres Teams.

Ein Reihenhaus, manchmal, sofern die Anlage unter einer eingetragenen Condominium-Corporation organisiert ist. Darüber entscheidet die Rechtsform, nicht die Bauform. Prüfen, bevor du dich in einen Grundriss verliebst.

Ein langer Pachtvertrag über Land: 25 Jahre, einmal verlängerbar um weitere 25. Fünfzig Jahre dokumentierter, eingetragener, durchsetzbarer Kontrolle. Das ist das Instrument, das das Haus am Hang möglich macht, und fast niemand nutzt es richtig.

Das Gebäude ist nicht der Boden

Hier kommt die Unterscheidung, die Leute rettet, und sie lohnt zweimal gelesen zu werden.

Du darfst ein Haus besitzen. Du darfst den Boden darunter nicht besitzen. Nach philippinischem Recht können ein Gebäude und der Grund darunter verschiedene Eigentümer haben. Die Konstruktion, die tatsächlich funktioniert, sieht deshalb so aus:

• •Das Land wird an dich verpachtet, förmlich, für 25 Jahre mit Verlängerungsoption über weitere 25.
• •Der Vertrag ist schriftlich, notariell beurkundet und beim Grundbuchamt gegen den Titel eingetragen, damit er jeden bindet, der das Land später erwirbt.
• •Das Haus wird von dir gebaut und als deines dokumentiert, mit Baugenehmigung, Rechnungen, Werkverträgen und Steuererklärung auf deinen Namen.

So gemacht, hältst du ein eingetragenes Recht, das einen Sinneswandel, einen Eigentümerwechsel und einen Todesfall in der Familie übersteht. Anders gemacht, mit Handschlag und Sonntagnachmittag, hältst du ein Gebäude, aus dem dich jemand rechtmäßig hinausbitten kann.

Das Gespräch, das niemand führen will

Die Schwierigkeit ist nie juristisch. Sie ist sozial.

Eine Familie, die dir gerade ihr Land angeboten hat, um einen notariellen Pachtvertrag zu bitten, fühlt sich mitteleuropäisch an wie ein Vorwurf. Ist es nicht. Aber es kommt so an, wenn du es schlecht einführst, und wie du es einführst, entscheidet, ob die nächsten zwanzig Jahre leicht werden.

Was nach unserer Erfahrung funktioniert:

Stell es als Schutz für sie dar, nicht für dich. Ein eingetragener Pachtvertrag klärt exakt, welcher Teil des Hangs gebunden ist und welcher nicht, dauerhaft, für jedes Geschwister und jeden Cousin, der Ansprüche an das Familienland hat. Philippinische Familien sind groß, und Erbstreitigkeiten über Land sind häufig. Ein Dokument, das genau festhält, was vereinbart war, ist ein Geschenk an die nächste Generation und keine Beleidigung dieser.

Mach es, bevor Geld fließt. Papierkram vor dem Bau stört niemanden. Papierkram nach dem fertigen Haus stört alle, denn dann hat sich die Frage von *was haben wir vereinbart* zu *was unterstellst du uns* verschoben.

Nimm einen Anwalt, und lass den Anwalt derjenige sein, der darauf besteht. Dafür gibt es Anwälte. Du bleibst der, der ein schönes Haus bauen wollte.

Und sprich es früh in der Beziehung an, aus demselben Grund wie bei den Ehedokumenten: im zweiten Monat prüfen, nicht im zwanzigsten.

Die andere Frage: was passiert bei deinem Tod

Ein Ausländer, der ein Haus auf gepachtetem Familienland baut und ohne Planung stirbt, hinterlässt seinen Erben ein Problem und häufig seiner Partnerin ebenfalls eines.

Das Gebäude ist ein Vermögenswert. Der Pachtvertrag ist ein Vermögenswert. Beides geht nach Erbregeln über, die möglicherweise nicht die sind, die du angenommen hast, und das philippinische Nachlassverfahren ist nicht schnell. Gibt es ein Testament aus einem anderen Land, kann ein zusätzliches Verfahren nötig sein, um es hier anzuerkennen.

Nichts davon ist unlösbar, und alles davon ist im Voraus sehr viel billiger zu lösen. Der Nachlassteil hängt außerdem daran, ob du hier ansässig warst oder nicht, und dieser Unterschied ist im philippinischen Erbschaftsteuerrecht erheblich. Warum eine dokumentierte Ansässigkeit auch steuerlich zählt, steht in einer echten Aufenthaltsakte.

Die ehrliche Empfehlung

Wenn du Garten, Hang und Hund willst, ist der Pachtvertrag über 25 plus 25 Jahre mit ordentlich dokumentiertem Gebäude eine echte Antwort und sie funktioniert. Nutze sie.

Wenn du eigentlich Einfachheit willst, einen Titel auf deinen eigenen Namen, keine Gespräche mit irgendjemandes Onkel und die Möglichkeit, in einer Woche zu verkaufen: kauf eine Eigentumswohnung. Es ist das sauberste Eigentum, das einem Ausländer in diesem Land offensteht, der Markt in Davao ist wirklich preiswert, und es ist die Variante, für die sich die meisten unserer Mandanten am Ende entscheiden.

Und wenn dir jemand eine Gesellschaft mit sechzig Prozent philippinischen Gesellschaftern anbietet, die zufällig seine Verwandten sind, und versichert, dass das alle so machen: geh. Nicht, weil du sicher auffliegst. Sondern weil du viel Geld für ein Recht ausgegeben hättest, das du nicht durchsetzen kannst, in einem Land, dessen Gerichte dazu vollkommen eindeutig sind, und weil direkt daneben eine legale Alternative steht, die fast alles kann, was du wolltest.

Das Land ist nicht der Traum. Das Leben darauf ist es. Es führen mehrere Wege dorthin, und nur einer hält vor einem Grundbuchamt.

Wer den Markt statt der Theorie will, fängt bei den Beispielmietobjekten an oder bringt Grundstück und Familie zu unserem Team.